建業(yè)新生活（9983.HK）調(diào)研筆記：根植中原沃土，多元協(xié)同下差異化競爭優(yōu)勢顯著

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9月下旬，筆者受邀參加建業(yè)新生活于鄭州舉辦的上市后首次投資人反向路演活動，作為國內(nèi)為數(shù)不多的深耕單一區(qū)域的物業(yè)企業(yè)，此公司具有區(qū)別于同行的不少優(yōu)勢及亮點，于是筆者把參與活動的所見所聞?wù)沓烧{(diào)研記錄，以供感興趣的投資者參考。

一、投資者座談會

調(diào)研第一天上午，建業(yè)新生活舉辦了投資者座談會，會上建業(yè)新生活控股股東胡葆森首先向與會者講述了建業(yè)新生活的發(fā)展歷程及發(fā)展初心。

據(jù)悉，建業(yè)新生活成立于2016年4月，為河南建業(yè)集團下屬公司，公司最早可追溯到1994年，彼時胡總將香港先進的物業(yè)管理模式帶入內(nèi)地，打造了河南第一家規(guī)范化的物業(yè)公司，公司還在1998年通過ISO國際質(zhì)量認證，由此其也成為國內(nèi)較早采取規(guī)范化、專業(yè)化模式發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。而打造物業(yè)管理的初衷也正是胡總提前感知到了物業(yè)管理對樓盤的重要性，因此建業(yè)新生活的出身基因就離不開專業(yè)化和規(guī)范化。

在發(fā)展早期，與大多數(shù)房企旗下物管平臺類似，建業(yè)新生活的項目主要來源于兄弟公司建業(yè)地產(chǎn)，該地產(chǎn)公司在河南深耕28年，2019年銷售額突破千億，創(chuàng)下單個省份銷售破千億的記錄。借助地產(chǎn)公司的支持，建業(yè)新生活在物管領(lǐng)域也贏得了快速增長的機會，隨著在行業(yè)地位以及口碑不斷提升，公司的成長性進一步得到激發(fā)，并逐步開始擺脫對兄弟公司的依賴，在第三方外拓能力上不斷表現(xiàn)。

近年來，建業(yè)新生活保持高增長態(tài)勢，數(shù)據(jù)顯示公司在管面積從2017年2036萬平方米增加到2019年5698萬平方米，年復(fù)合增長率高達67.3%。而公司第三方外拓項目合約面積則從2017年末的560萬平方米增長至2019年末的4520萬平方米。外拓能力不斷增強，來自建業(yè)地產(chǎn)在管面積占比從2017年的90.9%下降到2019年的68.9%。

截止今年上半年，建業(yè)新生活物業(yè)管理及增值服務(wù)覆蓋河南省全省18個地級市（以及104個縣級城市中的94個縣級城市）及海南省?？谑?、新疆庫爾勒市，公司服務(wù)341項物業(yè)，超120百萬名業(yè)主及住戶，公司在管建筑面積達7013萬平方米。

盡管公司仍然涉及到了少部分河南省外的物業(yè)管理服務(wù)項目，但整體來看，建業(yè)新生活重點圍繞的仍然還是河南這個1.09億人的大市場。在此次座談會上胡葆森強調(diào)了建業(yè)新生活的三大特色，即1、具有鮮明的核心價值觀；2、形成了多元的不斷升級的服務(wù)業(yè)態(tài)；3、具有獨有的大服務(wù)體系。

首先從核心價值觀來看，整個建業(yè)集團的發(fā)展信心以及初心就是 "根植中原、造福百姓"，其不斷圍繞河南省域布局，打造專業(yè)化、規(guī)范化的產(chǎn)品與服務(wù)，構(gòu)建了一個涵蓋住宅、教育、足球等方方面面的龐大商業(yè)生態(tài)，鏈接到了眾多的客群資源。而伴隨城鎮(zhèn)化趨勢，建業(yè)還將進一步戰(zhàn)略下沉，以陣地戰(zhàn)的姿態(tài)迎接"外部競爭者"，在當(dāng)?shù)爻掷m(xù)鞏固核心優(yōu)勢。建業(yè)新生活作為建業(yè)集團深耕河南的關(guān)鍵一環(huán)，也將發(fā)揮著極其重要的作用。

其次，從多元的不斷升級的服務(wù)業(yè)態(tài)來看，胡總認為，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)從傳統(tǒng)的保安保潔、綠化維修進入到2.0時代，圍繞這一新趨勢，建業(yè)新生活積極布局多元業(yè)態(tài)，打造多維度的增值服務(wù)，不斷推動服務(wù)創(chuàng)新。一方面借助科技手段實現(xiàn)服務(wù)升級，另一方面創(chuàng)新服務(wù)模式，打造君臨會等自組織，構(gòu)造獨具特色與優(yōu)勢的管理服務(wù)體驗。

最后再從大服務(wù)體系來看，建業(yè)積極推動下沉，不斷創(chuàng)新增值服務(wù)，同時還積極參與資產(chǎn)運營，在文旅資產(chǎn)、酒店、商業(yè)、田園綜合體等領(lǐng)域均有布局，公司打造了一個龐大的可支撐千萬級客戶的服務(wù)體系。而憑借此，公司也在河南當(dāng)?shù)鼐奂她嫶蟮目腿嘿Y源，而這些用戶所涉及生活的方方面面都有機會納入到建業(yè)的大服務(wù)體系之中，以此其也形成了在行業(yè)中獨具特色的競爭力

對此，胡葆森還特別指明公司具有的高凈值、高頻次、高粘性的客戶群體有力的支持了公司業(yè)務(wù)的發(fā)展。"建業(yè)+"平臺用戶數(shù)據(jù)表現(xiàn)進一步驗證了這一點，截止2020年上半年，"建業(yè)+"平臺用戶數(shù)達到280.6萬人，同比增長58%，月活用戶數(shù)達到72.9萬人；復(fù)購率達49%，同比增長3.3%；GMV達3億，同比增長73%。

隨后，在交流會上，建業(yè)新生活董事長王俊則重點圍繞公司的競爭優(yōu)勢展開講解，其表示，一方面，建業(yè)新生活在河南布局深入，項目密度大，容易形成協(xié)同，有助于降低企業(yè)經(jīng)營成本。為此其還特別提到，建業(yè)基于高密度的布局打造的共享服務(wù)中心，其可以相應(yīng)的省去每個物業(yè)小區(qū)都要配備的基礎(chǔ)水電工人等費用，而是透過中心化的調(diào)度，既保障快速響應(yīng)業(yè)主需求，同時也極大的優(yōu)化企業(yè)的服務(wù)效益。此外憑借龐大的客群優(yōu)勢，在增值服務(wù)等領(lǐng)域還將進一步激發(fā)協(xié)同效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。

另一方面，王俊還提到建業(yè)新生活的重要競爭力還在于，公司綜合性的生活服務(wù)平臺——"建業(yè)+"，該平臺發(fā)展迅猛，注冊用戶近300萬人，遠遠超出小區(qū)人口范疇，其有效將用戶、物業(yè)平臺、第三方資源聚集在一起，未來潛力十分可觀。

二、實地調(diào)研

在座談會之后，調(diào)研團隊進一步參觀了公司相關(guān)業(yè)務(wù)板塊項目的情況。

首先來到的是建業(yè)天筑小區(qū)，其作為建業(yè)最高端項目之一，在鄭州房地產(chǎn)市場具有標(biāo)桿效應(yīng)。在物業(yè)方面，令筆者感慨的是，這一小區(qū)物業(yè)費超過了每平每月6塊錢的標(biāo)準(zhǔn)，可以說有力的體現(xiàn)了建業(yè)新生活在當(dāng)?shù)馗叨硕ㄎ凰疁?zhǔn)及溢價能力。

在建業(yè)橙園項目，我們則看到了建業(yè)綠色基地提供的花卉水果、"建業(yè)+"服務(wù)中心、建業(yè)酒店管理提供的案場服務(wù)及智慧餐廳等等，展現(xiàn)了建業(yè)大服務(wù)體系的"滲透"能力。

而在建業(yè)九如府片區(qū)，我們還發(fā)現(xiàn)，公司成功外拓了對面小區(qū)進行統(tǒng)一管理，半徑3km內(nèi)覆蓋多個項目，進一步驗證了公司在河南當(dāng)?shù)剌^高的項目密度，同時也側(cè)面反映了公司良好的市場口碑。據(jù)悉在河南當(dāng)?shù)?，建業(yè)新生活的外拓能力極強，合作方也非常愿意為引進公司的服務(wù)支付品牌費，在物業(yè)行業(yè)競爭日益激烈的當(dāng)下這種現(xiàn)象其實并不常見，這也極大的體現(xiàn)了建業(yè)新生活高品質(zhì)的服務(wù)所獲得的市場溢價。

另外，我們相繼參觀了公司的酒店管理項目天筑公寓及鄢陵花滿地這一建業(yè)自營酒店品牌，這些項目也均由建業(yè)新生活進行運營管理。

據(jù)了解，建業(yè)天筑公寓其地處精英階層集中的高鐵商務(wù)核心區(qū)，共有302套公寓，一房到四房不等，并配套有健身房、餐廳、兒童室和會議室、特設(shè)女士樓層等，支撐高級白領(lǐng)們在生活、工作、社交等場景任意切換，憑借高端酒店化的物管服務(wù)其得到了年輕金領(lǐng)群體的親賴，市場溢價能力較高，其中90㎡兩房，精裝修帶全套家具，目前的租金高達到1萬/月。

花滿地溫泉酒店位于河南許昌鄢陵，當(dāng)?shù)負碛胸S厚的溫泉資源，花滿地酒店依據(jù)當(dāng)?shù)貎?yōu)勢資源打造了極具視覺體驗效果的建筑，酒店一期共有51套客房，配有全日餐廳、中餐廳、大堂吧、室內(nèi)外溫泉及泡池、 SPA、健身房等設(shè)施，另有宴會廳和室內(nèi)外空間，可供舉辦各類活動。酒店"網(wǎng)紅"屬性極強，對高消費群體尤其是網(wǎng)紅等具有非常強的吸引力。

在文化旅游綜合體管理方面，我們相繼參觀了電影小鎮(zhèn)、足球小鎮(zhèn)、綠色基地等多個項目，這些建業(yè)新生活重要的線下場景資源，是其推動服務(wù)升級打造美好生活體驗的重要載體，各個項目均具有自身特色，展現(xiàn)了建業(yè)較強的綜合運營能力。

此外，在整個調(diào)研過程中，我們也相繼接觸和認識到了建業(yè)打造的一系列特色服務(wù)，如，君鄰會，其是建業(yè)最高端的社群組織，由建業(yè)新生活團隊負責(zé)運營管理，向地產(chǎn)收取活動費用，而君鄰大院定制模式的落地則是君鄰會的成功實踐。

再諸如，建業(yè)旅游，據(jù)了解，此次調(diào)研活動就是由其專門定制提供。此外還有建業(yè)建業(yè)大食堂，其匯聚了河南18地市最具代表性的美食，據(jù)了解，截至6月30日建業(yè)新生活在河南省內(nèi)經(jīng)營了7家大食堂，共容納390多個商戶，憑借良好的口碑以及運營能力，該模式也在積極探索對外輸出。

總的來看，這次參觀給筆者留下了深刻印象，建業(yè)新生活乃至建業(yè)集團在河南當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)扎根非常具有深度和廣度，其圍繞住宅、公寓、文旅、物管等有著極其廣泛的布局，盡管有一些項目還處在投入階段，但考慮到建業(yè)新生活更多的角色是"打理者"，因此，其業(yè)績的確定性相對較高。此外，建業(yè)集團在河南當(dāng)?shù)氐恼J可度非常高，具有強大的吸引力，反映在物業(yè)方面，同樣也獲得了市場的高度親賴。其大服務(wù)體系涵蓋了人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷?，展現(xiàn)了在區(qū)域內(nèi)較高的競爭壁壘。

三、調(diào)研總結(jié)

此次調(diào)研后，筆者總結(jié)了建業(yè)新生活的一些重要亮點如下：

首先筆者認為，建業(yè)在項目布局上有著非常強的大局觀，眼光亦十分獨到，同時也極具自身地域特色，能夠深入融合當(dāng)?shù)匚幕?，感知?dāng)?shù)叵M者心理。如在當(dāng)?shù)卮蛟斓母鱾€特色小鎮(zhèn)等，以及建業(yè)大食堂等。

其次，建業(yè)十分擅長操盤大型項目，圍繞項目不斷豐富和完善周邊配套，形成了多元業(yè)態(tài)發(fā)展路徑，滿足了客戶高品質(zhì)的生活需求，同時也有力的提升了項目價值。

此外，建業(yè)的創(chuàng)新能力很強，不論是軟性服務(wù)層面，圍繞高凈值人群打造的君鄰會，以及衍生的定制化地產(chǎn)產(chǎn)品等，亦或是智慧小區(qū)的建設(shè)以及建業(yè)+生活平臺等，反映了公司積極借助產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新，滿足市場需求，打造口碑效應(yīng)。

與此同時，建業(yè)新生活作為服務(wù)板塊，高度注重人才管理體系建設(shè)。集團層面積極推動職業(yè)化教育，打造職業(yè)晉升通道，為基層員工打通向上成長的空間。根據(jù)筆者的了解，公司不少員工在建業(yè)的服務(wù)年限非常長，許多都在十年甚至二十年。從這一點也反映了這家企業(yè)獨特的魅力。

最后，公司的價值觀非常正，懷著初心，致力于為河南人建好房子，致力于讓河南人都過上好生活。這些標(biāo)語在建業(yè)的項目中經(jīng)常能夠看到，而這一點也反映了公司獨具特色的一面，更容易打動當(dāng)?shù)厝?，形?quot;命運共同體"。

最后，憑借種種，公司在河南當(dāng)?shù)氐目诒浅：茫谌攵纫矘O強，許多當(dāng)?shù)厝藢I(yè)的好感度非常高。而公司在當(dāng)?shù)匾卜e累了豐富的資源，各項資源密度也十分高，優(yōu)質(zhì)的政商資源不僅可以非?？焖俚耐苿痈黜椖康穆涞?，同時落地的各項業(yè)態(tài)也將形成強大的協(xié)同效應(yīng)，而這一點尤其體現(xiàn)在建業(yè)+平臺上，其匯聚了建業(yè)的各項業(yè)務(wù)形態(tài)，形成了生態(tài)體系，涵蓋吃、住、行、游、購、娛、教育等方方面面，聯(lián)動效應(yīng)極強，由此也在當(dāng)?shù)厥袌鰳?gòu)筑了強大的競爭壁壘。

總體來說，建業(yè)新生活依托整個建業(yè)集團在河南的布局，形成業(yè)態(tài)豐富、業(yè)務(wù)多元的獨具特色與差異化競爭優(yōu)勢，其扎根具有廣闊市場前景的河南區(qū)域，在當(dāng)?shù)氐纳疃雀采w提供了護城河，未來仍然有可觀的增長潛力和效益提升空間。